主题：真正的大招来了，房租终于要便宜了！

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重点内容如下：

1、首批试点的城市有13个，分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

2、试点的目标是形成可复制可推广的成果。

3、集体租赁住房只租不售，承租人不得转租。

4、确保租金稳定，保证承租人获得基本公共服务。

通知原文很短，但试点方案，其实释放了很多重要信号。

一、降低房租，很给力

目前租赁房源主要来自于存量房、公租房和开发商运营的长租公寓。第一种，房东的议价能力还是很强；后面两种房源实在有限。

而一旦开放集体用地盖租赁住房，那形势可就大不同了，至少对房租会产生重大影响。

集体用地直接盖房出租，它绕开了传统流程，让集体所有居民直接成为“房东”。

从《方案》的细则来看，未来更可能是集体以地入股，与开发商合伙成立集体租赁住房运营公司，这种玩法实际上是“强强联合”，集体出地，让开发商负责开发运营，共享租金收入。

不仅如此，由于简化了流程，集体租赁住房的成本实际上非常低，大项只有建设成本。在商品房的价格构成中，建安成本占比大约在20%-40%，城市等级越高，占比越低。

集体租赁住房会给集体和开发商留出利润空间，但即便如此，它的实际租赁水平也相当值得期待。未来集体租赁住房的房租不仅低于市场租金水平，更会低于公共租赁房的的租金水平。

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二、利好小产权房

集体建设用地主要集中在农村，但租赁需求却集中在大城市，所以集体租赁住房的发展利好农民有限。

但是另一种房子——小产权房，却可能从此迎来利好。

小产权房一直以来没有给它找到一个相对合适的定位，这种房子已经形成规模，但直接转正已经不可能，但由于小产权房承载了大量居住需求，需要给出路。

现在小产权房通过发展集体租赁住房的机会，找到自己的定位，应该是一种相对合理的方案。

三、对房价的影响

说这么多，大家估计还是想知道这类房子对房价有多大影响。

集体租赁住房的发展对房价的影响比较有限，因为这些房子从一开始就决定了只能用来租，它能从一定程度上承接住房需求，但租房需求旺盛的城市，往往产权类商品房供应一直都相对偏紧，且资金供应量偏紧。

这两个偏紧，决定了目前房价难以出现明显的波动。实际上正是因为房价走势比较明朗，现在才能腾出手来发展租房。

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提出在集体用地上盖租赁住房，实现了两个重要目标：

一是可以快速补齐租房市场的短板。房子用来出租可以有多种方式，开发商可以拿地盖房子用来出租，业主手里的二手房也可以用来出租；前者成本高，推进慢，后者则由房主主导，租金不好掌控，集体租赁住房的出现，略去中间环节，有望加快补齐租房市场的短板。

二是降低租房者的负担。这是最重要的目标，无论是开发商的长租公寓，还是业主手中的二手房，租金水平都谈不上合理。租房者的负担还是很重的。集体租赁住房已经绕开招拍挂，剔除了中间成本，既能够让原居民分享收入，还能能够以较低的价格降低租房人群的负担。